No contexto dos condomínios, a exploração de imóveis por meio de plataformas como o Airbnb tem provocado debates intensos e crescente judicialização. O que é planejado como investimento de alta rentabilidade e liquidez pode transformar-se em um verdadeiro passivo jurídico, envolvendo proprietários, síndicos e administradoras em conflitos recorrentes.
A questão central é objetiva: o proprietário pode explorar economicamente o imóvel ou o condomínio pode proibir?
Sob a ótica da legislação locatícia, a locação por temporada é expressamente admitida pelo art. 48 da Lei nº 8.245/1991, podendo perdurar por até 90 dias. Em tese, portanto, não há ilegalidade automática na exploração do imóvel por meio de plataformas digitais, já que o proprietário detém o direito de usar, gozar e dispor do seu bem, inclusive com finalidade econômica.
Até esse ponto, a atividade aparenta respaldo jurídico, contudo, o impasse surge quando a questão é analisada sob a perspectiva do direito condominial, isso porque, muitos condomínios possuem Convenção que estabelece destinação exclusivamente residencial. É nesse contexto que a controvérsia se intensifica: a locação de curtíssima duração, com alta rotatividade de pessoas, entrada e saída constante de hóspedes, utilização frequente das áreas comuns e circulação de terceiros sem vínculo duradouro com o edifício, mantém natureza residencial ou aproxima-se de atividade com características típicas de hospedagem comercial?
O Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.884.483/PR) já enfrentou a matéria e reconheceu que o condomínio pode restringir ou até impedir locações de curta duração quando a prática descaracteriza a finalidade residencial prevista na Convenção e compromete a segurança, o sossego e a organização interna, deixando claro que a análise não se limita ao rótulo de “locação por temporada”, mas aos efeitos concretos da atividade dentro do edifício.
Contudo, um ponto absolutamente essencial, e frequentemente negligenciado, é o quórum necessário para que eventual restrição seja válida. Assim, o erro formal na deliberação em assembleia é uma das principais causas de anulação judicial dessas decisões.
Assim sendo, se a Convenção já estabelece destinação exclusivamente residencial e essa regra for interpretada como incompatível com locações de curtíssima duração, não há necessidade de novo quórum para “aprovar” a proibição, pois a limitação já decorre do texto convencional. Nessa hipótese, a assembleia apenas delibera sobre fiscalização ou aplicação de penalidades, sempre com observância do devido processo interno, contraditório e ampla defesa.
Por outro lado, se a Convenção for omissa e o condomínio desejar inserir regra proibitiva, será necessário avaliar se a medida configura mera regulamentação de uso ou se implica alteração da destinação do edifício. Em caso de alteração ou restrição substancial ao modo de utilização das unidades, aplica-se o art. 1.351 do Código Civil, exigindo-se aprovação por dois terços das frações ideais. Em contrapartida, se a deliberação for entendida como simples regulamentação operacional, como exigência de cadastro prévio de hóspedes ou controle de acesso, poderá ser aprovada por maioria dos presentes, salvo disposição diversa na própria Convenção.
Situação ainda mais delicada ocorre quando a Convenção permite expressamente a locação por temporada e se pretende, posteriormente, proibi-la. Nesse caso, há inequívoca alteração da Convenção, exigindo-se quórum de dois terços das frações ideais, sob pena de nulidade. Em determinadas circunstâncias, quando a modificação afetar diretamente a destinação do empreendimento, a controvérsia pode alcançar discussão ainda mais rigorosa.
É justamente nessa linha que o Superior Tribunal de Justiça também já analisou hipóteses de omissão da Convenção e de alterações promovidas com quórum inadequado, reconhecendo que deliberações assembleares em desacordo com as exigências legais podem ser invalidadas judicialmente, ou seja, não basta decidir, é preciso decidir corretamente.
Na prática, as consequências de uma deliberação irregular ou de uma exploração incompatível com as regras internas podem ser expressivas resultando na aplicação reiterada de multas, inscrição de débitos condominiais, ajuizamento de ação de obrigação de não fazer, determinação judicial de cessação da atividade, perda de reservas, bloqueio de agenda e até insegurança jurídica capaz de impactar futuras negociações e, consequentemente, em condomínios marcados por conflitos recorrentes, há risco concreto de desvalorização do imóvel, sobretudo quando compradores buscam previsibilidade normativa.
De um lado, proprietários invocam o direito constitucional de propriedade e a liberdade de exploração econômica do bem. De outro, condôminos sustentam que a coletividade não pode ser compelida a conviver com dinâmica semelhante à de hospedagem transitória, sob pena de esvaziamento da destinação residencial e aumento de riscos à segurança. Nesse sentido, a discussão revela a tensão permanente entre direito individual e interesse coletivo e, muitas vezes, o desfecho dependerá mais da técnica jurídica empregada do que da própria convicção das partes.
Ademais, o mercado imobiliário já acompanha essa tendência, com empreendimentos direcionados à locação de curta temporada, impulsionados pelo turismo e por grandes eventos, como a COP 30, que elevam significativamente a demanda por hospedagem temporária. Esse cenário intensifica debates sobre finalidade do empreendimento, expectativas legítimas dos compradores e impactos na dinâmica condominial.
Diante disso, a conclusão que se impõe é que a locação por meio de plataformas digitais não é automaticamente ilegal em condomínios, mas tampouco configura direito absoluto e imune a limitações. Portanto, a validade de eventual restrição dependerá da redação da Convenção, do quórum exigido para sua alteração, da regularidade do procedimento da assembleia e dos impactos concretos da atividade na coletividade, de modo que, situações aparentemente semelhantes podem conduzir a desfechos jurídicos completamente distintos.
Antes de investir ou deliberar sobre eventual restrição, é indispensável a análise da Convenção condominial, do quórum exigido e dos impactos jurídicos e econômicos envolvidos. Em matéria condominial, a formalidade não se resume a um detalhe procedimental: é ela que pode definir se o patrimônio permanecerá protegido ou se será exposto a um conflito de alto custo.
Por Ayleen de Paula Cunha Lima
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